Перспективы взыскания неустойки с застройщика

Тема в разделе "Правовые вопросы", создана пользователем spawnmvd, 6 сен 2017.

  1. spawnmvd

    spawnmvd Пользователь

    Регистрация:
    9 сен 2016
    Сообщения:
    27
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Хочу создать отдельную тему для общения дольщиков, намеренных отстаивать свои права и требовать максимально возможных компенсаций от застройщика за просрочку передачи объекта и отсутствие подключения к коммуникациям (нет горячей воды).

    Для начала о себе.
    Приобрел квартиру в третьем корпусе осенью прошлого года. В начале ИЮНЯ направил застрою (Предприятие МС) УВЕДОМЛЕНИЕ о готовности принять объект, тот его не получил, и оно мне вернулось невостребованным. В конце ИЮЛЯ направил застрою ТРЕБОВАНИЕ передать объект и выплатить неустойку за почти месяц просрочки. Тот его аналогичным образом игнорировал, и в конце АВГУСТА я подал иск в суд. Иск был зарегистрирован. Уж не знаю, совпадение это или нет, но ровно на следующий день (а прошел почти месяц, еще пара дней и оно бы тоже вернулось) застройщик получил мое второе письмо, но до настоящего времени ничего не ответил.

    Поскольку официального приглашения от застройщика не было передать объект ДДУ, я сам не торопился записываться на приемку. В начале сентября начали звонить представители Метриума с предложением заключить акт приема-передачи, договорились на 6 сентября, т.е. сегодня, вот мне и хотелось бы рассказать, что мне довелось там узнать.

    Утром 6 сентября заглянул в почтовый ящик и обнаружил там извещение о заказном письме, сразу по дороге к объекту заглянул на почту и получил-таки официальное приглашение от застройщика получить объект, датировано оно якобы 25 августа, отправлено по почте 31 августа, а извещение доставлено 5 сентября.

    В общем, тем же днем 6 сентября приехал я на выдачу ключей, сходили с каким-то мужиком посмотреть квартиру, выписали недостатки, в основном мелочи - скол на стене, неисправна ручка, вывернута одна розетка, вмятина на двери. Вернулись потом в офис, где мне одной дамой предлагалось подписание акта-приема передачи. Я сообщил, что хочу составить акт осмотра квартиры, где указать выявленные недостатки. Мне дали бланк "претензии", мне его пришлось вручную переименовать в акт осмотра квартиры (я его составил в двух экземплярах от руки), и я туда записал все, что обнаружил. Помимо вышеуказанного, написал о том, что нет технических возможностей проверить отопление и верхнее освещение в комнатах (не было патронов, куда можно было бы вкрутить лампочку), а также сделал отметку об отсутствии горячего водоснабжения.

    Фотоснимки акта осмотра:
    https://pp.userapi.com/c841334/v841334174/1ce15/fL8EV6uLFcg.jpg
    https://vk.com/doc20902992_450305396?hash=aaa9066540728b0a52&dl=e9a364d4f6cf89ab3a (большой формат)

    Этот "акт осмотра" отказался кто-то подписать со стороны застройщика, и мне предложили его отнести в кабинет, где заседает управляющее компания, на мои вопросы какое она вообще имеет отношение к застройщику, и где мне могут на моем экземпляре акта осмотра проставить круглую печать и расписаться, мне сообщили, что подобные услуги не предоставляются, и никто печать мне ставить не будет.

    Вернемся к акту приема-передачи, я не имел намерений его подписывать, пока у меня есть неурегулированный спор с застройщиком по поводу компенсации, основанием служило то, что в доме до сих пор нет горячего водоснабжения, что, насколько мне известно, является существенным недостатком объекта. Кроме того, я обратил внимание на замечательный пункт в акте приема-передачи: "Участник долевого строительства не имеет каких-либо претензий по состоянию Квартиры, в том числе по качеству Объекта долевого строительства". Я сообщил, что у меня есть претензии, о подписании акта приема-передачи с подобной формулировкой не может быть и речи, и потребовал ее убрать. Дама мне сообщила, что ничего они убирать не будут, и застройщик не будет подписывать акт приема-передачи, если я в нем вручную внесу исправления, а претензии, которые я указал в акте осмотра, они будут устранять в рамках гарантийного обслуживания. Позднее, в разговоре с юристом Романом, выяснилось, что дама эта была представительницей Метриума, хотя мне она лично заявляла, что она чиновница, уполномоченная выдавать ключи, а затем сказала, что она представитель застройщика. В общем, пришлось с ней на повышенных тонах побеседовать, так как я был крайне возмущен наличием в акте приема-передачи вышеуказанного пункта, который якобы представитель застройщика незаконно отказывался убрать и который непосредственным образом ущемляет права дольщика.

    Предлагаемый застройщиком вариант акта приема-передачи
    https://pp.userapi.com/c841334/v841334174/1ce1f/fVGo52XaseQ.jpg
    https://vk.com/doc20902992_450305402?hash=80a35de73194537553&dl=cb430a6da12cd607c1 (большой формат)

    Далее я пошел беседовать с юристом Романом о том, какую такую компенсацию мне может предложить застройщик. У того уже была информация о том, что у меня есть зарегистрированный иск в суд к застройщику, не знаю, повлияло ли это на размер компенсации, в общем, Роман мне предложил около 150.000 рублей, т.е. ровно 50% от суммы неустойки без всяких допов. При этом мне дают около 80.000 компенсации и около 70.000 удерживают на то, что квартира увеличилась в метраже 0,6 метра. Я не согласился с такими условиями, сообщив, что на текущий момент неустойка составляет 300.000 рублей (два месяца просрочки) + 150.000 рублей может составить штраф за отказ от досудебного урегулирования спора (напомню, застройщик провалил все сроки досудебного урегулирования, когда игнорировал отправляемую ему почтовую корреспонденцию) + какая-то компенсация морального вреда, предположим, 10-20 тысяч. Я полагаю, что на текущий момент даже в самом плохом раскладе районный суд не присудит компенсацию со всеми штрафами меньше 300.000 рублей, поэтому соглашаться на вдвое меньшую сумму не вижу никакого резона, тем более неустойка продолжает расти, а дом до сих пор в полном объеме не подключен к коммуникациям. Также Роман сообщил, что горячее водоснабжение должно появиться ориентировочно 15 октября. В общем, я ему озвучил свои требования по компенсации, тот пообещал обсудить этот вопрос с руководством, буду ждать ответа. Роману же пришлось отдать второй экземпляр акта осмотра, на нем он проставил подпись (см. выше фотоснимки). Круглой печати у него, конечно, не нашлось, доверенность с его слов имеется, но нету под рукой)))

    В данной теме хотелось бы увидеть других дольщиков, несогласных с предлагаемыми вариантами компенсаций и/или отказывающихся подписывать акт приема-передачи, содержащий неприемлемые пункты об отсутствии претензий, до того как дом в полном объеме будет подключен ко всем необходимым коммуникациям. Будем обмениваться информацией по данной теме.
     
    Последнее редактирование: 6 сен 2017
    AnnaS, ZexOR, Алексей и 4 другим нравится это.
  2. Александр Родин

    Александр Родин Пользователь

    Регистрация:
    20 июн 2017
    Сообщения:
    60
    Симпатии:
    41
    Баллы:
    18
    Пол:
    Мужской
    Направьте им претензию о недостатках, которые выявлены в ходе осмотра, и предложите им устранить их и сообщить вам дату следующего осмотра.
     
    Natus нравится это.
  3. spawnmvd

    spawnmvd Пользователь

    Регистрация:
    9 сен 2016
    Сообщения:
    27
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Я выложил фотоснимки акта осмотра, который я составил прямо в офисе, отдал его юристу Роману. С ним же договорился о том, что он будет общаться с руководством на тему приемлемой для меня компенсации, если в течение ближайших дней положительного ответа не будет, то намерен пользоваться ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

    5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

    Насколько я понимаю это служит единственным законным основанием отказаться от подписания акта приема-передачи, так как на текущий момент оба застройщика разослали официальные письма с приглашением прибыть в офис для составления акта приема-передачи, нужно составить документ, подтверждающий, что обязанности застройщика все еще не выполнены, чтобы неустойка продолжила расти.
     
    AnnaS и СемьяНИН нравится это.
  4. Evgeny_T

    Evgeny_T Пользователь

    Регистрация:
    12 ноя 2016
    Сообщения:
    47
    Симпатии:
    10
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Будем обмениваться информацией. У нас приёмка 09.09. Тоже намерены НЕ подписывать АПП без ГВС и отопления. Так же не устроит «половина» компенсации.
     
  5. spawnmvd

    spawnmvd Пользователь

    Регистрация:
    9 сен 2016
    Сообщения:
    27
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    А если бы была горячая вода, но в АПП был бы чудесный пункт о том, что дольщик не имеет никаких претензий - подписали бы?)
     
  6. Natus

    Natus Пользователь

    Регистрация:
    5 июн 2017
    Сообщения:
    21
    Симпатии:
    0
    Баллы:
    3
    Пол:
    Женский
    Мы не планируем подписание Акта без ГВС и с фразой про отсутствие претензий. Нашли адвоката. Придем с ним, чтобы все доверенности показывались еще до телодвижений "представителей" застройщика.

    Трешка + однушка в 5 Корпусе
     
  7. Evgeny_T

    Evgeny_T Пользователь

    Регистрация:
    12 ноя 2016
    Сообщения:
    47
    Симпатии:
    10
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Нет.
     
  8. Annet

    Annet Пользователь

    Регистрация:
    9 янв 2017
    Сообщения:
    136
    Симпатии:
    31
    Баллы:
    28
    Сегодня была на приемке квартиры. АПП не подписала. Составила Акт осмотра, где указала первым пунктом отсутствие горячего водоснабжения. Юрист Елена приняла второй экземпляр акта со словами, что горячее водоснабжение есть, просто вода ненадлежащей температуры:))) Была озвучена компенсация 100000 руб нал, либо скидка на несуществующий паркинг 150000 руб. Я озвучила встречное предложение. Ждем ответа в понедельник.
     
    Максим нравится это.
  9. СемьяНИН

    СемьяНИН Пользователь

    Регистрация:
    11 фев 2017
    Сообщения:
    310
    Симпатии:
    93
    Баллы:
    28
    Пол:
    Мужской
    А вы как хотели? :blum2:Уж не лето, чтоб вода нагревалась до нужной температуры, и что теперь дом не сдавать ?:grin: может Вам еще и отопление захочется, ну?
    А почему на паркинг 150? Вероятность, что его построят настолько мала?:haha:
     
  10. ilka

    ilka Пользователь

    Регистрация:
    5 июн 2017
    Сообщения:
    19
    Симпатии:
    6
    Баллы:
    3
    Пол:
    Женский
    У вас двушка или трёшка ?
     
  11. Annet

    Annet Пользователь

    Регистрация:
    9 янв 2017
    Сообщения:
    136
    Симпатии:
    31
    Баллы:
    28
    Двушка без дополнительных метров. Для трешек побольше компенсацию предлагают.
     
  12. Annet

    Annet Пользователь

    Регистрация:
    9 янв 2017
    Сообщения:
    136
    Симпатии:
    31
    Баллы:
    28
    Еще такой интересный момент. Со слов юриста Елены, отсутствие горячей воды не является существенным недостатком, чтобы не принимать квартиру. Сказала, что будут составлять АПП в одностороннем порядке для тех, кто отказывается принимать квартиру.
     
  13. Evgeny_T

    Evgeny_T Пользователь

    Регистрация:
    12 ноя 2016
    Сообщения:
    47
    Симпатии:
    10
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Эво как! А как же вот это - http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58136/ раздел 12.
    У нас получается, что инженерка по горячей воде есть, но воды нет (или она идёт холодная). Вкупе это означает, что квартира не отвечает требованиям жилого помещения. Или я неверно трактую?

    Ещё интереснее... отказ в приёмке ведь у всех обоснован «существенными недостатками», на основании которых участник ДС вправе не подписывать АПП до их устранения. На каком основании они составят односторонний АПП? Единственное законное основание, которое я нашёл, - подписание застройщиком одностороннего АПП через 2 месяца с момента отправки уведомления о готовности передать объект согласно ДДУ и уклонении участника ДДУ от приёмки (неявка, неполучение уведомления и подобное). Что ещё я упустил/не нашёл?
    Мне кажется, что это попытки психологического давления со стороны застройщика.
     
    AnnaS и Максим нравится это.
  14. Annet

    Annet Пользователь

    Регистрация:
    9 янв 2017
    Сообщения:
    136
    Симпатии:
    31
    Баллы:
    28
    Поскольку я не юрист, мне сложно было оперировать статьями и постановлениями. В данном случае я трактую это точно так же, как и вы.
    Я с вами полностью согласна! Но дело в том, что они не считают это существенным недостатком. Ну или действительно психологическое давление оказывают.
     
    Evgeny_T нравится это.
  15. ZexOR

    ZexOR Пользователь

    Регистрация:
    3 июн 2016
    Сообщения:
    74
    Симпатии:
    29
    Баллы:
    18
    Пол:
    Мужской
    Как я понял, застройщик выбрал следующую стратегию защиты:
    1. Всяческим образом уклоняется от подписания акта-осмотра квартиры (не путать с актом приёма передачи). В офисе нет представителя застройщика, обладающего доверенностью на права подписания акта-осмотра квартиры, либо он очень хорошо скрывается.
    2. Далее в суде застройщик сообщит, что указанных недостатков не было и дольщик сам это придумал.
    3. У меня очень большие сомнения, что отправленная претензия заказным письмом с указанием недостатков будет аргументом для суда, т.к. застройщик может сказать, что горячая вода есть с момента получения РВЭ и даже дать официальный ответ на вашу претензию. Просто они выжидают время и когда воду подключат, доказать, что её не было в момент осмотра будет невозможно.
    4. Всё это будет означать, что дольщик умышленно уклонялся от принятия неустойки, что подтолкнёт судью отказать во взыскании неустойки вообще.

    Итого: отсутствие горячей воды это существенный недостаток, проблема в том, что этот факт не подтверждён никаким документом.
     
  16. Evgeny_T

    Evgeny_T Пользователь

    Регистрация:
    12 ноя 2016
    Сообщения:
    47
    Симпатии:
    10
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    Возможно, что так и есть. Только я полагаю, что в МОЭК возможно получить справку о том, какого числа был подан теплоноситель по определённому адресу.
    Сегодня были на приёмке, квартиру не приняли по горячей воде. Составили претензию, ей представитель застроя Елена присвоила номер. Оригинал отдали в УК, копия у нас. Причём помимо номера и даты никаких подписей и фамилий на претензии нет :) филькина грамота, по сути.
    Далее будем писать претензию на почту застрою, досудебное урегулирование и так далее. Посмотрим, куда кривая выведет. Как минимум, до 25.08 не было РВЭ и просрочка до этого момента точно есть.
    До сего дня никаких уведомлений и писем застрою не отправляли.
    Кстати, всем пришло письмо от застроя о его намерении передать объект?
    P.S.: народу сегодня было много, большинство принимает «как есть» + 50% суммы компенсации.
     
  17. Annet

    Annet Пользователь

    Регистрация:
    9 янв 2017
    Сообщения:
    136
    Симпатии:
    31
    Баллы:
    28
    Письмо пришло 6 сентября. Точнее, извещение в ящик.
    Интересно, вот мне предложили 1/3 от суммы неустойки, а если считать со штрафом, то около 1/5 от всей суммы. Теперь по 50% предлагают? Вам тоже половину предложили?
     
  18. ZexOR

    ZexOR Пользователь

    Регистрация:
    3 июн 2016
    Сообщения:
    74
    Симпатии:
    29
    Баллы:
    18
    Пол:
    Мужской
    Мне не приходило письмо.
    Я тоже сегодня был и многие не принимали: человек 5 видел, кто не подписывали АПП.
    Времени потратил очень много. Кто-то говорил, что процесс хорошо организован. Это справедливо только в том случае, если вы со всем согласны, то вам дадут подписать АПП. А вот если у вас есть замечания, то будут вас мурыжать.
    Ощущение от офиса, как от шарашкиной конторы. Женщина из отдела выдачи (Елена, вроде, которая не юрист) пытается оказывать психологическое давление на клиентов, лишь бы подписали АПП. С такими лучше по почте общаться и в суд.
     
    Evgeny_T нравится это.
  19. ZexOR

    ZexOR Пользователь

    Регистрация:
    3 июн 2016
    Сообщения:
    74
    Симпатии:
    29
    Баллы:
    18
    Пол:
    Мужской
    Как они говорят 50% это верхий порог, но дают чуть меньше. И то не дают, а предлагают. Будут ли выплачивать покажет время.
     
  20. spawnmvd

    spawnmvd Пользователь

    Регистрация:
    9 сен 2016
    Сообщения:
    27
    Симпатии:
    13
    Баллы:
    8
    Пол:
    Мужской
    У них наверняка составлен список клиентов с разметкой кому и сколько предлагать, тем, кто направлял письма в рамках досудебного урегулирования и имеют высокие перспективы в суде, тем 50%, остальные и с 20-30% обойдутся. По мне Роман заранее знал о зарегистрированном иске в суде.